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prevalece la división horizontal o el código civil?
#1
En la división horizontal, donde describe cada vivienda, el porcentaje que tienen, los metros cuadrados de las mismas etc y es ahí donde dice: esta finca lleva también como anejo y utilizará en exclusiva la terraza existente sobre la misma, osea en planta decima, con una superficie de ciento ventinueve metros cuadrados, por lo que serán de cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones de la citada terraza.”

Mi pregunta surge a consecuencia de una discusión que ha habido en varias juntas de vecinos, donde los propietarios de algún piso que tenía terraza(normalmente encima del piso) alegan que los arreglos de dichas terrazas son por parte de la comunidad.

Yo entiendo que el promotor al hacer la división horizontal dice que serán por cuenta de las susodichas fincas todos los arreglos y reparaciones de sus respectivas terrazas, precisamente por tenerlas encima de sus correspondientes pisos, con la intención de que se responsabilizasen los propietarios del cuidado de sus terrazas y que esto no fuese un gasto para la comunidad.

Pero leyendo el articulo 396 del código civil veo que nombra como elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración…

Por esto mi duda, si el suelo de las terrazas que vienen siendo la cubierta del edificio han de ser arregladas o mantenidas por los dueños de los pisos que las disfrutan en exclusiva o por el contrario ha de cargar la comunidad con dicho arreglo y mantenimiento?
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#2
Buenos días ton67:

El régimen jurídico de los elementos comunes se regirá, en primer término, por la Ley de Propiedad Horizontal. En su defecto, habrá que estarse al título constitutivo o a los estatutos y, finalmente, en lo que se refiere a la utilización de los servicios y cosas comunes, al reglamento interno que se haya aprobado por mayoría.

Lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil que tratan de la comunidad de bienes, sólo podrá tener una aplicación puramente subsidiaria

Ten en cuenta que frente al Código Civil prevalece la voluntad de las partes, que en este caso concreto sería el propio título constitutivo.

La terraza es un elemento común de uso privativo. Si por su disposición respecto a la estructura del edificio se decidió en el mismo título constitutivo, "que serán de cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones de la citada terraza", no queda margen a la discusión, y cada uno de los propietarios que disfrutan de ellas al ser un elemento anejo a su vivienda, deberán asumir la obligación que conlleva.


Espero haberte aclarado un poco más tu pregunta.


Un saludo
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#3
muchisimas gracias por la respuesta tan clara.
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#4
De nada, un placer.
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#5
(2017-05-15, 10:14)manuros escribió: Buenos días ton67:

El régimen jurídico de los elementos comunes se regirá, en primer término, por la Ley de Propiedad Horizontal. En su defecto, habrá que estarse al título constitutivo o a los estatutos y, finalmente, en lo que se refiere a la utilización de los servicios y cosas comunes, al reglamento interno que se haya aprobado por mayoría.

Lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil que tratan de la comunidad de bienes, sólo podrá tener una aplicación puramente subsidiaria

Ten en cuenta que frente al Código Civil prevalece la voluntad de las partes, que en este caso concreto sería el propio título constitutivo.

La terraza es un elemento común de uso privativo. Si por su disposición respecto a la estructura del edificio se decidió en el mismo título constitutivo, "que serán de cuenta de la presente finca todos los arreglos y reparaciones de la citada terraza", no queda margen a la discusión, y cada uno de los propietarios que disfrutan de ellas al ser un elemento anejo a su vivienda, deberán asumir la obligación que conlleva.


Espero haberte aclarado un poco más tu pregunta.


Un saludo


Bien, es elemento común de uso privativo; los elementos comunes son dos, por naturaleza y por destino, en este caso se ha considerado de uso privativo por destino los gastos son como se han dicho; a partir de la tela asfáltica incluida se considera elemento común por naturaleza o sea que no hay desafectación posible y entra de lleno en el arc. 396 o sea titulo constitutivo.

Pero en realidad yo queria entrar de lleno si afecta a la LPH el Art. 1255 del código civil
en el siguiente extracto del fallo de una sentencia del STS

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS. 4. Se reitera como doctrina jurisprudencial que la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo- cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios.
STS, Sala de lo Civil, Sección 1, 7-3-2013, 184/2013, Recurso 1527/2010.
Ponente: Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos
Muchas gracias y perdona si te hago perder algo de tiempo
Saludos Puntal nuevo en esta plaza pero viejo en la anterior.
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#6
Hola Puntal;

Me temo que no entiendo bien tu pregunta... El Art. 1255 del Código Civil regula el contrato en las partes, pero teniendo en cuenta que tiene carácter dispositivo. La Sentencia nos habla de una mayoría simple para acordar establecer cuotas de participación, en el caso que el Título Constitutivo no lo contemple, que entiendo no es lo usual.

Espero que aclares un poco la cuestión.

Un saludo
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