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¿Modificación de estatutos o de régimen interno?
#1
Hola¡¡
Los estatutos de mi comunidad dicen que la terraza del patio trasero es de uso privativo y disfrute de los pisos principales, siempre que tengan acceso a ella. Era una terraza indivisa y ya se hizo constar en acta que cualquier modificación de la terraza debería ser aprobada en Junta.

Pues bien, los nuevos vecinos del piso contiguo al mio, han instalado un elemento fijo ( una valla enorme que impide el acceso al único sumidero de la terraza y las bajantes de las cocinas ) sin el conocimiento y consentiminento de los vecinos, que en votación solicitan la retirada extrajudicial de la valla instalada sin autorización de la comunidad por 4 votos y el mantenimiento de la valla recalcando las obligaciones de limpieza y conservación que implica la instalación respecto al sumidero y bajantes de las cocinas por 7 votos.

Yo, como presidenta de la comunidad , insistí en que el administrador hiciera figurar en acta que la instalación de un elemento fijo en una terraza comunitaria es una modificación de estatutos, art 17.6 LPH y que debería de hacer referencia a ella en el acta, algo que no ha hecho , pero que acabo de ver en el foro que puedo mandar subsabnar, yo o cualquier vecino antes de la próxima junta.
Por cierto, no he firmado el acta y la junta fue en enero.

Mi pregunta es:
¿la reforma o modificación de estatutos es indispensable que conste en el orden del día o bien puede surgir el tema en ruegos y preguntas y votarse?
Hace falta la unanimidad de los propietarios para dicha reforma y me surge la duda de que pasa con aquellos que no acuden a la Junta.
¿Que opciones tenemos los que solicitamos la retirada extrajudicial de la valla?

Y limitar la actividad de los locales, ¿es un tema de modificación de estatutos o bien del reglamento interno que no tenemos y deberiamos de votar ?
Lo que hace que me surja la misma pregunta ¿debe constar en la convocatoria la creación de un regimen interno o la limitación de actividad de los locales y por cuantos votos debe aprobarse este reglamento interno? ¿puede surgir el tema en ruegos y preguntas y votarse sin mas? y que pasa con lo que no han acudido a la Junta y no han delegado el voto, claro.

Muchas gracias de antemano
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#2
Hola Candita y bienvenida al Foro;

1º.- Todo tema sujeto a debate y posterior aprobación, debe estar incluido en el orden del día. Aunque es una práctica habitual incluir un punto de “ruegos y preguntas” para que los vecinos realicen observaciones sobre la vida en comunidad, no se puede votar ni adoptar acuerdos en este espacio de debate. En teoría estas observaciones no deben ni constar en acta, pues no forman parte de la misma.

2º.- Por lo que entiendo la terraza es un elemento común, pero de uso privativo para aquellos propietarios que tengan acceso a ella. Dentro de los elementos comunes, se suele diferenciar por la doctrina y jurisprudencia los que son por naturaleza y los que son por destino. Los segundos, elementos comunes por destino, son aquellos que en concepto de anejos se adscriben al servicio de todos o algunos de los propietarios, como es el caso que planteas. Ahora bien, los elementos comunes por destino, aunque el título constitutivo atribuya su uso exclusivo a uno o varios pisos, no significa que el elemento pierda el carácter de común, pues la atribución del uso exclusivo no implica atribución del derecho real de propiedad, sino únicamente la mera utilización del mismo.

Por lo tanto, al alterarse la configuración exterior del edificio, aun no afectando a su estructura o seguridad, supone una modificación del título constitutivo, y por tanto necesita su aprobación por unanimidad.

Para aquellos propietarios que no asistieron a la Junta, una vez notificados del acuerdo tendrán 30 días para manifestar su discrepancia, o bien no decir nada, sumándose a los que votaron a favor del acuerdo el día de la Junta. En el caso que planteas no habría lugar a este punto, pues simplemente con un voto en contra el mismo día de la Junta, ya no da lugar a la unanimidad.

En este sentido sí me gustaría preguntarte: ¿Qué motivos alegó tu Administrador para no adoptar el acuerdo por unanimidad? ¿Qué mayoría aseguró que sería suficiente?

Lo que planteas como “limitaciones de la actividad de los locales”, tendrías que ser más explícita, pues dependiendo de la limitación, se podrá aprobar por Junta o no. A través de los estatutos no sería viable, pues como ya sabes requiere unanimidad, y eso incluiría el voto de los propietarios de los locales.

Para aprobar el Reglamento de Régimen Interior, bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. En la práctica más votos a favor que en contra, pues lo normal es que las votaciones se realicen en segunda convocatoria.

Lo mismo que puedes votar para ser incluído en el Reglamento, se puede aprobar con la misma mayoría como punto independiente.

¿A qué limitación exactamente te refieres?

Un saludo
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#3
Buenod dias¡¡

Gracias Manuros!

En primer lugar, tengo que decir sobre los locales que se falsificaron las actas.
Por entonces no había administrador, por lo que cuando el entra, se lava de alguna manera las manos sobre ese asunto, lo cual es lógico.
Por entonces, inistí en Junta en que el dueño del local, presentara los planos de la licencia de la reforma del local para su aprobación como en la Junta anterior, el propietario del mismo se comprometió, antes de ser presentada dicha licencia al ayuntamiento para su visto bueno, algo que no se sucedió hasta pasado un año, cuando el local ya contaba con licencia de obra y apertura para eventos privados.

Los vecinos al ver la licencia concedida, sorprendidos, votaron por unanimidad que la comunidad no dió a los locales el consentimiento para una licencia de obra y apertura de eventos privados, porque desconocía esa licencia y menos que la actividad que alli se fuera a realizar era de eventos privados, con lo que eso supone para los vecinos.
Los locales decidieron entonces llevarnos a juicio, pues la demanda encubierta de impugnación de acta, escondía en realidad, la necesidad de colocación de una salida de humos por encima de la cumbre para instalar con posterioridad, un bar.
Llegamos a un acuerdo in extremis. El Ayuntamiento se pronunció, que era lo que requería el juez y se permitió instalar una chimena de ventilación para baños, que era lo que la licencia de evntos privados requería, pero no por encima de la cumbre, sino como la ya existente.
Se frustan, por tanto los deseos del dueño del local de instalar un bar, como manifiesta en la demanda y lo que queremos hacer ahora es, aportando ese auto, revocar la licencia y en régimen interno, que como ya dije no tenemos, limitar la actividad de los locales, para que no se instale un bar o un local de eventos privados.

Y a colcación de esto me pregunto si aprobar la constitución de un reglamento de régimen interno, requiere que éste conste en el orden del día o puede aprobarse la constitución del mismo en ruegos y preguntas.


Y respecto a tu pregunta de que alega el administrador para adoptar el acuerdo por unanimidad, a pesar de que yo , como presidenta, le exigiera que se acatara el art 17.6 LPH e hiciera referencia a la unanimidad, tengo que decir que la dio la vuelta como pudo y simplemente se votó sin que nadie se preguntara sobre la importancia de lo que estaba votando, de las consecuencias y de que hacia falta unanimidad. Fue una Junta tensa, donde uno de los socios de la SL, no hacía mas que hablar por encima y mofarse de aquel que le llevara la contraria, de modo que entre el guirigai, no dejaba plantear nada serio, pues el tono subía con cada mofa, burla y palabra malsonante

Es mas, cuando tengo que aprobar el acta como presidenta, insito por mail en que nombre dicho artículo y no lo hace, pero ya he leído que antes de la próxima junta, puedo exigirle que lo haga ¿por mail? y de paso quisiera comentarte que en todo momento habla de los propietarios del pral derecha, nombrando a la empresa, no a quien representa y acude a la junta, de modo, que en todo momento parece que hace a la empresa responsable de todos los acuerdos que vamos tomando en junta y que nos pueden crear problemas a la comunidad y no hace responsable a las persona que componen la SL, sino a la SL directamente, ante lo cual los vecinos nos tememos una suspensión de pagos y ahi acaba su responsabilidad.
¿Cómo debe el administrador hacer referencia en acta a los responsables del pral derecha, de modo que los acuerdos a los que llegamos en junta sean responsabilidad de alguien por encima de que su sociedad, que es la que compró el piso, haga suspensión de pagos , se disuelva o .......... y no tenga la comunidad que hacer frente a todos los problemas que están causando, por ejemplo, tapar una ventana de la terraza común de una comunidad colindante sin conociemiento ni autorización de nadie?
Por cierto, ya han constituido otra nueva empresa con domicilio fiscal en el pral derecha.

Gracias de antemano
Un saludo
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#4
Buenos días Candita;

He leído el Acta que me enviaste por privado, y estoy totalmente de acuerdo en todas las consideraciones que haces a tu Administrador en el correo. No tengo ninguna duda de que esa valla instalada requiere modificación de estatutos y la unanimidad para la adopción del acuerdo, salvo que en el Título Constitutivo o en los Estatutos contemple alguna excepción, que lo dudo.

Lo que denominas en tu correo respecto a la servidumbre de desagüe, esta figura se daría en caso de que discurriera por el interior de vuestra comunidad el desagüe de otra. El derecho de la comunidad es una servidumbre de paso, pues como también indicas, al ser un elemento comunitario, cabría la posibilidad de acceder a ellos para su limpieza o reparación. Por lo tanto en ningún caso se daría un cambio de uso, porque en los Estatutos lo contempla como elemento común de uso privado, situación que para ser modificada requeriría unanimidad.

En cuanto a la actividad que han abierto para "eventos privados", comentarte lo siguiente:

1º.- Al estar calificada como "actividad molesta" este tipo de locales, lo que hacen los Ayuntamientos es publicar un Edicto antes de su concesión definitiva, por si alguna persona se siente vulnerada en sus derechos. Y lo normal es que se hubiera publicado en la puerta del local. Pero una vez concedida la Licencia, la actuación ya debe ser otra.

2º.- No es posible limitar la actividad de los locales a través de un Reglamento de Régimen Interior. Sólo podría estar recogido en los Estatutos.

3º.- Como ya te comenté en el mensaje anterior, no puede someterse a debate y votación nada que no esté recogido como punto en el orden del día, por la sencilla razón de que cualquier propietario asistente a la Junta debe saber con antelación los puntos que van a tratarse.

4º.- En cuanto a la consideración en Acta del local, lo normal es que figure como tal, ya que es una persona jurídica con su propia denominación. Eso no quita para que se haga constar el nombre de por quién está representado en la Junta. Pero cualquier actuación será contra la persona jurídica, que es quien figura como propietario. Otra cosa es como resuelvan su responsabilidad a nivel interno dentro de la Sociedad. Y si la persona que acude en su nombre no es uno de los Administradores de la Sociedad, es posible que no tenga ninguna.

5º.- En cuanto a la modificación del Acta, me he referido a ello en algún mensaje como "subsanación de errores", pero siempre a cuestiones menores. Aquí estamos hablando de otra cosa: adoptar un acuerdo con una proporción de votantes distinta a la requerida por la Ley, como es la instalación de la valla. En este punto no quedaría otra que la impugnación del acuerdo, que al tratarse de un acuerdo contrario a la Ley o a los Estatutos, el plazo de impugnación sería de un año.

6º.- En cuanto al Local, puedo imaginar la que os espera. Una de mis actividades profesionales es la Mediación Comunitaria, y el problema que planteas es muy frecuente por las molestias que originan por ruido. Mi consejo sería abordarlo por esta vía, siempre que exista un servicio así en tu Ayuntamiento o en la Policía Local de tu municipio. Si tu opción es llevarlo por la vía judicial, ya puedes armarte de valor y paciencia, pues cualquier resolución a tu favor se puede demorar durante años, salvo que sea flagrante. A nivel práctico lo conveniente es conocer exactamente cuál es la actividad autorizada y lo que comporta. Especialmente el horario, aforo permitido y si les está permitido poner música. Y después, las condiciones técnicas requeridas por los técnicos municipales en cuanto a la limitación del aparato de música para no sobrepasar un límite de decibelios y la insonorización exigida al Local, tanto a nivel de estructura (vibraciones) como de vuelo (gritos, voces).


Espero haberte aclarado algo más.

Un saludo.
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#5
Gracias Manuros¡¡
Tengo alguna que otra pregunta despúes de reunirme con algunos vecinos:
No puede someterse a debate y votación nada que no esté recogido como punto en el orden del día , en eso estamos de acuerdo, pero los vecinos nos preguntamos si, se puede añadir por unanimidad el día de la Junta, un punto en el orden del día de urgencia, como se hace en los plenos del Ayto. ¿es eso posible?

Tenemos otra pregunta:
¿Cómo debemos referirnos al piso principal derecha en acta para que , aun en caso de disolver la sociedad propietaria del piso, se hagan responsables de todos los problemas que pueden provocar a la comunidad?

Y referente al local
Respecto de : "......al estar calificada como "actividad molesta" este tipo de locales, lo que hacen los Ayuntamientos es publicar un Edicto antes de su concesión definitiva, por si alguna persona se siente vulnerada en sus derechos. Y lo normal es que se hubiera publicado en la puerta del local. Pero una vez concedida la Licencia, la actuación ya debe ser otra."
La licencia de eventos privadosen Zaragoza, se hizo a medida de los amigos y la licencia no requiere insonorización, no da permiso para música, pero 83 personas (ese es el aforo) reunidas en un espacio y con alcohol, no son precisamente silenciosos en este pais, por no hablar de los que salen a fumar.
Y no requiere que se notifique a los vecinos, pues al menos es lo que me dicen en los técnicos del Ayto , pues no se trata de una actividad molesta ¿¿¿perdón????
Y esto es tan así , que se otorga licencia de obra y apertura al mismo tiempo.
No localizo el link de ninguna manera, quizá ya se haya derogado , proque era hecha a medida de los amigotes y provocaba muchisimos problemas, dicho por diferentes técnicos del Ayto a los que hemos consultado.
Envío por privado el auto del juuicio para que te hagas una mejor idea de la situación de nuestra comunidad.

Mil gracias , todos te estamos muy, muy agradecidos


Archivos adjuntos


.pdf   aforo 83 personas.pdf (Tamaño: 233.6 KB / Descargas: 1)
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#6
Hola Candita;

1º.- En referencia a la pregunta de incluir por unanimidad un punto a votación el mismo día de la Junta:
Legalmente no, pues nos encontramos con una Junta de Propietarios debidamente convocada y la opción de incluir algún punto caduca en el momento de formalizar la convocatoria. Otra cosa es lo que se denominan Juntas Extraordinarias Universales, reguladas en el Código Civil, que surgen de repente cuando todos los miembros de una comunidad de bienes o sociedad se reúnen , y sin que sea necesario una previa convocatoria, se deciden a proceder a la celebración de una Junta… Pero en la práctica, si todos los propietarios estáis presentes y aceptáis proceder así, con la seguridad de que nadie impugnará el acuerdo adoptado, entiendo que sí.

2º.- Referencia en acta al propietario como persona jurídica:
Nombrarla con su denominación social, adjuntando su número de CIF

En cuanto al local, te he remitido por privado mi correo electrónico para que puedas enviarme el documento.

En la actualidad, con la declaración responsable, que es una comunicación previa al Ayuntamiento, ya te permiten ejercer la actividad. Eso no quita para que los Técnicos del Ayuntamiento se aseguren de que cumplan todos los requisitos. El no estar autorizados a poner música y por tanto no requerir insonorización, es algo que en teoría os favorece siempre que lo cumplan. Y por mi experiencia no todos lo hacen, y más si tienen intención de alquilarlo para eventos privados.

Un saludo Candita, y te aseguro que es un placer poder aportaros alguna ayuda.
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