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Moroso por no pagar una sanción de otro - Versión para impresión

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Moroso por no pagar una sanción de otro - Rafael Martin - 2017-03-17

Hola a quien lea este mensaje.

Planteo el siguiente asunto que se debate en nuestra Comunidad de Vecinos.

Recientemente un propietario ha vendido su vivienda a un tercero y antes de hacerlo liquidó todas las cuotas ordinarias impagadas más un interés del 15% por demora.

Lo que no quiso abonar fue la sanción complementaria de 2.000 Euros que anteriormente le impuso la Junta de Propietarios por dichas cuotas impagadas, alegando que eran abusivas y que dicho tipo de sanciones directas están fuera de las competencias de una Comunidad.

Llegados a este punto, se aproxima la celebración de una nueva Junta de Propietarios y el administrador estima que el nuevo propietario es deudor solidario de los 2.000 euros que no pagó el saliente, por lo que lo incluye en el listado de morosos denegándole su derecho a voto sino liquida dicha cantidad previamente.

Pregunto: ¿Es esto correcto? es decir, la LPH establece que el adquiriente responde de las deudas de la finca hasta 3 años atrás, pero siempre refiriéndose a los créditos derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, a saber, cuotas ordinarias y/ derramas, pero no sanciones. ¿O es que incluso se transmite en la venta del inmueble la sanción por infracción de un sujeto a otro que nada ha tenido que ver?

Gracias.


RE: Moroso por no pagar una sanción de otro - manuros - 2017-03-17

Buenas noches;

En principio es correcto el proceder de vuestro Administrador, aunque en mi opinión depende de varios aspectos a tener en cuenta:

1º Existe reiterada jurisprudencia donde se reconoce la capacidad a la Comunidad de Propietarios para imponer sanciones de tipo económico. Lo normal que suele hacerse es imponer un recargo del tipo de interés legal del dinero + 1 ó 2 puntos, aunque en ocasiones se aprueba recargos del 15 o del 20%, siendo aceptado por los Tribunales.

2º Para que sea válido, primero debe aprobarse en Junta de Propietarios ese recargo o sanción, siendo efectiva para las deudas que tengan lugar a partir de ese momento. Cualquier propietario puede impugnar el acuerdo. De no hacerlo adquiere firmeza.

3º En todas las Juntas se adopta un acuerdo de liquidación de deudas, que si no se impugna, ésta es determinada, líquida y exigible. Si el propietario moroso no lo impugna, que es lo normal, pues antes estaría obligado a saldar la deuda, puede acudir a los Tribunales alegando la usura respecto a los recargos aplicados a la deuda por entenderlo excesivo. Pero si no hace nada, optando simplemente por no pagar la cantidad que entiende injusta, sigue manteniendo la deuda con la Comunidad de Propietarios.

IMPORTANTE: Como seguro conoces, el propietario que vendió el piso tuvo que presentar un certificado del estado de deudas para que el comprador tenga conocimiento. Este certificado de deudas debe desglosar el total. Los notarios deben adjuntar al contrato de compraventa este certificado para demostrar que el vendedor se halla al corriente de sus pagos a la comunidad, o bien al contrario, que adeuda dinero a la comunidad, salvo que el comprador renuncie expresamente y se responsabilice de la deuda.


Por lo tanto, al menos con la información que aportas, no tengo dudas que al nuevo propietario no le quedará otra opción que saldar la deuda que se mantiene vigente.


Espero haberte ayudado.


Un saludo.


RE: Moroso por no pagar una sanción de otro - vision - 2017-03-18

(2017-03-17, 22:59)manuros escribió: Buenas noches;

En principio es correcto el proceder de vuestro Administrador, aunque en mi opinión depende de varios aspectos a tener en cuenta:

1º Existe reiterada jurisprudencia donde se reconoce la capacidad a la Comunidad de Propietarios para imponer sanciones de tipo económico. Lo normal que suele hacerse es imponer un recargo del tipo de interés legal del dinero + 1 ó 2 puntos, aunque en ocasiones se aprueba recargos del 15 o del 20%, siendo aceptado por los Tribunales.

2º Para que sea válido, primero debe aprobarse en Junta de Propietarios ese recargo o sanción, siendo efectiva para las deudas que tengan lugar a partir de ese momento. Cualquier propietario puede impugnar el acuerdo. De no hacerlo adquiere firmeza.

3º En todas las Juntas se adopta un acuerdo de liquidación de deudas, que si no se impugna, ésta es determinada, líquida y exigible. Si el propietario moroso no lo impugna, que es lo normal, pues antes estaría obligado a saldar la deuda, puede acudir a los Tribunales alegando la usura respecto a los recargos aplicados a la deuda por entenderlo excesivo. Pero si no hace nada, optando simplemente por no pagar la cantidad que entiende injusta, sigue manteniendo la deuda con la Comunidad de Propietarios.

IMPORTANTE: Como seguro conoces, el propietario que vendió el piso tuvo que presentar un certificado del estado de deudas para que el comprador tenga conocimiento. Este certificado de deudas debe desglosar el total. Los notarios deben adjuntar al contrato de compraventa este certificado para demostrar que el vendedor se halla al corriente de sus pagos a la comunidad, o bien al contrario, que adeuda dinero a la comunidad, salvo que el comprador renuncie expresamente y se responsabilice de la deuda.


Por lo tanto, al menos con la información que aportas, no tengo dudas que al nuevo propietario no le quedará otra opción que saldar la deuda que se mantiene vigente.


Espero haberte ayudado.


Un saludo.


Sabe usted si el documento de certificacion de deuda, fue emitido, y si ahi figuraba la deuda que le reclaman


RE: Moroso por no pagar una sanción de otro - Rafael Martin - 2017-03-18

Muchas gracias por tu tiempo en responder y por el contenido de la misma.

Ciertamente me parece un poco fuerte que una comunidad pueda llegar a sancionar por cuotas impagadas de forma doble, como ocurre en la nuestra, esto es: 15% de interés de demora más una sanción directa de 2.000 Euros.

Es más se da el caso de otro comunero cuyas cuotas con intereses no llegan a los 400 Euros, pero ahora además deberá pagar una sanción de 2.000 Euros, con lo que su deuda multiplica por 5.

En respuesta a la pregunta sobre el certificado de la venta, lo emitió y firmó el Presidente sin la sanción de esos 2.000, pues a diferencia del Administrador, entiende éste que las sanciones directas se le debe atribuir al infractor (al cual cabe reclamar por los medios ordinarios) y que éstos no se pueden transmitir al nuevo propietario al no ser el infractor.

Gracias y un saludo.



(2017-03-18, 00:16)vision escribió:
(2017-03-17, 22:59)manuros escribió: Buenas noches;

En principio es correcto el proceder de vuestro Administrador, aunque en mi opinión depende de varios aspectos a tener en cuenta:

1º Existe reiterada jurisprudencia donde se reconoce la capacidad a la Comunidad de Propietarios para imponer sanciones de tipo económico. Lo normal que suele hacerse es imponer un recargo del tipo de interés legal del dinero + 1 ó 2 puntos, aunque en ocasiones se aprueba recargos del 15 o del 20%, siendo aceptado por los Tribunales.

2º Para que sea válido, primero debe aprobarse en Junta de Propietarios ese recargo o sanción, siendo efectiva para las deudas que tengan lugar a partir de ese momento. Cualquier propietario puede impugnar el acuerdo. De no hacerlo adquiere firmeza.

3º En todas las Juntas se adopta un acuerdo de liquidación de deudas, que si no se impugna, ésta es determinada, líquida y exigible. Si el propietario moroso no lo impugna, que es lo normal, pues antes estaría obligado a saldar la deuda, puede acudir a los Tribunales alegando la usura respecto a los recargos aplicados a la deuda por entenderlo excesivo. Pero si no hace nada, optando simplemente por no pagar la cantidad que entiende injusta, sigue manteniendo la deuda con la Comunidad de Propietarios.

IMPORTANTE: Como seguro conoces, el propietario que vendió el piso tuvo que presentar un certificado del estado de deudas para que el comprador tenga conocimiento. Este certificado de deudas debe desglosar el total. Los notarios deben adjuntar al contrato de compraventa este certificado para demostrar que el vendedor se halla al corriente de sus pagos a la comunidad, o bien al contrario, que adeuda dinero a la comunidad, salvo que el comprador renuncie expresamente y se responsabilice de la deuda.


Por lo tanto, al menos con la información que aportas, no tengo dudas que al nuevo propietario no le quedará otra opción que saldar la deuda que se mantiene vigente.


Espero haberte ayudado.


Un saludo.


Sabe usted si el documento de certificacion de deuda, fue emitido, y si ahi figuraba la deuda que le reclaman




RE: Moroso por no pagar una sanción de otro - manuros - 2017-03-18

Estoy de acuerdo contigo en que es una barbaridad y totalmente desproporcionado. No conozco un caso similar, pues como dices, además de excesivo se trata de una doble sanción.

En todo caso me sorprende que el Presidente expidiera el certificado de deudas, pues es función del Secretario, salvo que él hubiera asumido esas atribuciones, lo cual no parece lógico disponiendo de un Administrador profesional. No tiene potestad para actuar como lo ha hecho sin autorización de la Junta.

Siendo como dices, el propietario actual lo tiene muy sencillo, pues como ya comenté en un mensaje anterior, el Certificado debe desglosar el total, y si no se han hecho constar los 2.000 euros de sanción, un Juez le daría la razón.

Pero como también he comentado en otros mensajes, un Presidente no puede ir en contra de la Junta de Propietarios. Y si la Junta aprobó esa forma de proceder con los morosos, por mucho que él personalmente no esté de acuerdo, no puede actuar de modo distinto. Por tanto la sanción será legal hasta que un Juez diga lo contrario, pues entiendo que nadie impugnó la decisión tomada.

Un saludo